令和2年4月1日民法改正～連帯保証人（根保証契約）～

前の記事でお知らせいたしました、令和2年4月1日からの新民法についてです。

賃貸借契約においては、令和2年3月31日までに締結された契約については、更新料等を受領や更新後の賃貸借期間を「2年間」と定める等、契約の更新を行ったとみられる場合を除いて基本的に旧民法の扱いになると予想されているようです。

民法改正後の賃貸借契約について、賃貸借契約書上では大きく3つの変更があります。

①連帯保証人設定においては極度額の定めが必要となる

②入居中の入居者修繕が基本的に認められること（費用は貸主負担）

③入居中における物件設備の使用不能（故障）となった場合に借主が当然に賃料の減額を請求できると明確化

上記の通りです。

この記事では、根保証契約（連帯保証人）における個人的な考察を記載いたします。 

まず、現状新規の賃貸借契約においては、手続きの簡略化（実印での押印手間や印鑑証明書の相違等を防止）のため連帯保証人をとらず、緊急連絡先の情報取得及び賃貸保証委託契約の締結を実質義務づけることが多い状況です。

しかしながら、管理物件以外のオーナー自主管理物件ではまだ連帯保証人の設定を契約条件とされる方がおられることも事実です。

4月1日以降の連帯保証人の設定においては、従来の無限責任から連帯保証人の極度額を明示せねばならなくなります。

仮に50万円と設定し、多くの保証会社が保証対象外とする事故・事件等により「事故物件」となったことによる減損賃料の請求を物件を場合は足りるわけがありません。

しかしながら、仮に1,000万円や1億円と設定した場合、連帯保証人の成り手がいなくなる可能性があります。

こちらについては、法律上で上限を定められておらず、まだ慣習もないため、各社によるオーナーへの提案または説明が必要な内容だと思っております。

各物件（オーナー）ごとに賃料設定や連帯債務とする金額も異なるため、個人的な見解としましては、多くの賃貸保証委託契約での保証限度額となる総賃料（借主の貸主への賃料債務）の24か月分の設定が現実的ではないかと考えております。

ex）月額総賃料45,000円→極度額1,080,000円

ex）月額総賃料120,000円→極度額2,880,000円

また、関西圏では設定することが少なくなった敷金や保証金の設定が復活するのではないかと思っております。

（ワンルーム：10万円、ファミリー：20万円以上等）

極度額の慣習化、敷金の設定復活の慣習化を行う等、「それが気に入らなければ契約してもらわなくて良い」ではなく、業界として慣習化していくべき部分だと思います。

個々のオーナーが1人2人で行ってもなかなか広まりませんが、賃貸不動産業界として、オーナーの将来リスク軽減、各社の管理業務上のリスク軽減のために取り組んでいくべき内容ではないかと考えます。

私自身も一担当者としてオーナーへの提案に向けて検討していきたい内容です。